Los fraudes inmobiliarios están a la orden del día, por ello es necesario tener en nuestro haber aquella información que es imprescindible ante cualquier operación de este tipo, por lo que en Vive Mérida conversamos con Nuri Lizárraga y Mauricio Colín de Remax/Mid, para que nos orientaran el respecto.
El primer consejo que nos da Nuri, es buscar la propiedad que se desea adquirir con una inmobiliaria formal, esto es que está certificada por la Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios (AMPI), que tenga una oficina física y los asesores estén certificados por el CONOCER.
Los lotes de inversión
De acuerdo con Nuri, todas las inmobiliarias que están certificadas por la AMPI firmaron un acuerdo donde no venderemos este tipo de terresnos de inversión, la razón es porque no es clara su urbanización y el comprador, aún cuando pasen años de que adquirió la propiedad, el día que la quiere conocer o edificar en ella resulta que no tiene ni un camino para acceder a ella. Este tipo de fraudes señala, sucede más a la gente de fuera que del propio estado.
Sin embargo, señala Nuri, la venta puede ser real, esto es existe una chepina (ubicación y límites del terreno) con lo que se puede generar una escritura, y se establece un plan de pagos, y todo fue legal, no obstante, si no hay indicios de una urbanización pronta, ya sea por las autoridades o por la desarrolladora, lo más conveniente no es comprar ese tipo de terrenos, porque lejos de invertir en una tierra que puede dejar buenos dividendos, resulta que lo que se está adquiriendo es un problema a futuro.
Para poner más clara esta situación, Nuri nos comenta que no son pocos los desarrolladores o vendedores de lotes de inversión que solicitan al cliente un enganche, y después depósitos mensuales de cantidades muy pequeñas, pero al final resulta qué si hay terreno, pero no hay servicios o los servicios pueden estar a píe del desarrollo y no del predio comprado, como es la luz, lo que implica un problema y ella nos explica por qué.
Si la luz se encuentra al pie del desarrollo y no del lote comprado, y el terreno que se adquirió está a 150 metros llevar la luz tiene un costo de 400 mil pesos por kilóometro. Lo mismo pasa con las calles blancas o no pavimentadas, el desarrollador no tiene obligación de pavimentarlas, así que la calle se puede estar tanto tiempo en terracería que se puede volver monte de nuevo.
En este sentido, Nuri nos da una lista de cotejo de los puntos que debemos verificar antes de comprar un lote de inversión
1. El terreno existe, lo cual se puede verificar en principio en el Geooportal.
2. Quién ofrece la propiedad es una compañía cuyos asesores están certificados por el CONOCER.
3. Verificar si la propiedad está libre de gravamen, no está embargada, hipotecada, o puesta como garantía.
4. Buscar evidencia, en el caso de los desarrolladores, que ya hayan entregado otros desarrollos, y los compradores no hayan tenido problemas para escriturar.
5. Verificar que sea una inmobiliaria formal, que tenga una oficina y pertenezca a una asociacción.
De ejidos y ejidatarios
Muchas los lotes de inversión que ofrecen a la venta pueden ser terrenos ejidales o zonas de reserva, por ello es muy importante antes de empezar cualquier conversación sobre su venta es importante verificar su estatus legal, nos dice Mauricio Colín:
Si no se corrobora que el ejido este de acuerdo con la venta, un ejidatario te pude vender un terreno, y luego viene el comisario ejidal y te dice que no autorizó la venta, y resulta que ya te quedaste sin nada, muchas veces son los propios comisarios ejidales los que propician estas ventas, sin autorización de los ejidatarios.
Nuri, nos comenta también, que no falta quien se le haya acercado para pedirle que le venda un ejido, de lo cual recalca Miguel:
Estos sólo los pueden vender los ejidatarios, y si solo sí una vez que los libera el Registro Agrario Nacional (RAN).
Sobre los créditos del Infonavit
Infonavit siempre están dispuestos los créditos para los trabajadores que sean beneficiarios del mismo, no importa el monto de la propiedad, lo que, si hay que observar nos comenta Nuri, son sus reglas para darte el crédito:
Infonavit no te va a dar un crédito si la propiedad si no se tiene a la redonda servicios básicos como escuelas, farmacias, hospitales, centros de trabajo, así como el servicio de agua.
Para saber más
Yucatán es de los pocos estados de la República que tiene datos abiertos para que la población pueda consultar el estatus de un predio, esto permite a los ciudadanos verificar quien es el dueño, si el predio pudiera estar embargado, si está libre de gravamen o cuántos dueños ha tenido la propiedad, entre otras cosas, lo cual se puede consultar en el siguiente enlace:
Instituto de Seguridad Jurídica y Patrimonial de Yucatán
De acuerdo con la plataforma Easy Broker en Mérida nos podemos topar entre asesores independientes y compañías inmobiliarias 861 opciones, el tema aquí es que se exija a todos los requisitos que mencionó Nuri Lizárraga para no caer en una estafa.
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