La Unidad de Inteligencia Financiera (UIF) durante los primeros 5 meses del año recibió 6.8 millones de avisos antilavado. De este total, cerca del 4% corresponden al sector inmobiliario. En términos absolutos, son cerca de 286,000 casos que tienen relación con la actividad inmobiliaria, de acuerdo con cifras de la UIF, lo que equivale al 4% de los casos denunciados.
Este dato, no lo echemos en saco roto, dada la realidad inmobiliaria que vivimos en el estado de Yucatán, donde una burbuja inmobiliaria se formó desde hace tiempo, lo que lamentablemente ha propiciado una serie de fraudes, tanto de venta de lotes fantasmas, como de lotes sin un acceso pronto a los servicios públicos, a esto también se le suma que la compra-venta de inmuebles o terrenos pueda ser un operación de lavado de dinero ¿Cómo poderla identificar?
Una transacción inmobiliaria como posible lavado de dinero se basa en reconocer una o varias señales de alerta o indicadores de riesgo que sugieren que los fondos utilizados pueden tener un origen ilícito.
Estos indicadores se agrupan en distintas áreas:
1. Relacionadas con la Forma de Pago y Precio
- Pagos en efectivo: Se realizan pagos grandes o la totalidad de la compra en efectivo, especialmente por debajo del umbral legal de reporte, o se fraccionan los pagos para evitar el monitoreo (conocido como «pitufeo»).
- Precio Inusual: La propiedad se compra a un precio sobrevalorado (para inyectar más dinero ilícito en el sistema) o subvalorado (para pagar una parte legal y el resto con dinero ilícito fuera de la escritura, o para justificar pérdidas).
- Pago por Terceros: El pago de la propiedad, o de los costos relacionados (facturas de remodelación, honorarios), es efectuado por una persona o entidad no relacionada con el comprador ni el vendedor, sin una justificación clara.
- Uso de préstamos complejos: Se utilizan préstamos inusuales o complejos, o se saldan préstamos legalmente adquiridos con grandes sumas de dinero en efectivo de origen no claro.
- Cambios abruptos en el financiamiento: Hay modificaciones repentinas o inexplicables en los acuerdos de financiación.
2. Relacionadas con el Cliente y la Propiedad
- Riqueza Inexplicable: El comprador no presenta una actividad económica o perfil financiero que justifique el monto de la adquisición.
- Uso de Intermediarios o Testasferros: Se utiliza un tercero (un «prestanombres» o «testaferro»), familiares o empleados con un bajo perfil económico para adquirir la propiedad a nombre de ellos, ocultando al verdadero dueño (el beneficiario final).
- Evasión de Diligencia Debida: El cliente se niega a entregar o actualizar la documentación de soporte de la operación, evita el contacto cara a cara o presiona para que la operación se realice con una rapidez inusual, asumiendo riesgos innecesarios.
- Cambios Frecuentes de Titularidad: El inmueble cambia de dueño en períodos muy cortos de tiempo, a menudo sin que el precio tenga coherencia con el valor de mercado.
- Operaciones Internacionales Inusuales: Transferencias de o hacia países clasificados como paraísos fiscales o de alto riesgo, sin una justificación económica o comercial aparente.
3. Relacionadas con la Estructura Legal
- Uso de Estructuras Complejas: La propiedad se compra a través de empresas fachada, sociedades ficticias, o estructuras corporativas complejas (como holdings, fideicomisos, o entidades offshore) para dificultar el rastreo del beneficiario final y el origen de los fondos.
- Inconsistencias Legales: Utilización de documentos o identidades falsas.
La venta de una propiedad
Puede ser que se quiera vender o rentar rápidamente una propiedad, lo que hace que no se tomen las precauciones necesarias para la transacción, y si esta es resultado de un operación donde se ve implicado el lavado de dinero, la autoridad puede quedarse con tu propiedad, y la puedes perder mediante una extinción de domino ¿Qué es esto? ahí te va:
La Extinción de Dominio en México es un mecanismo legal que permite al Estado declarar la pérdida de los derechos de propiedad sobre bienes de origen o destino ilícito, a favor del Estado y sin compensación alguna para su titular.
Esto es puedes puedes perder la propiedad sin recibir pago alguno; la Extinción de Dominio es un proceso civil y se desarrolla de forma separada al juicio penal. No es necesario esperar una sentencia condenatoria en materia penal para que proceda la extinción, la acción se dirige contra los bienes (muebles e inmuebles, derechos reales o personales) y no contra las personas. Procede sobre cualquier bien, sin importar quién lo tenga en su poder. Una vez confiscados los bienes estos pasan a ser propiedad del Estado para ser utilizados en fines públicos o subastados, y los recursos se destinan a fortalecer las instituciones de justicia o a programas sociales.
¿Cuándo se aplica la Extinción de Dominio?
Cuando los bienes son producto de un hecho ilícito, si se renta o presta una propiedad a una persona y esta se utilizó como parte de un delito como para almacenar droga, trata de personas o casas de seguridad para personas privadas de su libertad, la propiedad la puede retener el Estado.
También, en este orden de ideas entra si la propiedad es pagada con fondos ilícitos o que la propiedad no pueda acreditarse. Ahora si por alguna razón la propiedad no se puede incautar ¡Cuidado! el Estado puede disponer de otras propiedades o bienes equivalentes a la propiedad afectada, entonces se puede llegar a perder más que la propiedad, llegando a poner gran parte del patrimonio en riesgo.
Por todas estas razones, hay que pensar más de dos veces, si queremos ser parte de este juego: Mejor hay que denunciar al posible comprador o vendedor al SAT ante cualquier sospecha de una operación de lavado de dinero.
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